土地增值收益 資源配置更多投向“三農”

　　一場與土地有關的改革，將影響所有人。

　　“我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。”日前，國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上的表態(tài)引來許多關注。

　　所謂宅基地，指的是村集體給本集體內部村民使用的、用來建房的土地。宅基地的“三權分置”指的是落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

　　姜大明還表示，我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，“政府將不再是居住用地*提供者”。無論是對農村還是房地產(chǎn)市場而言，“三權分置”改革所撬動的紅利和機會遠超土地本身。

　　盤活宅基地 帶動鄉(xiāng)村振興活力

　　當前，在許多欠發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)村，因為進城務工人員增多，大量宅基地長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源，是一項關乎鄉(xiāng)村振興和農民收入的重要問題。

　　“現(xiàn)在，已經(jīng)到了將土地增值收益、資源配置更多投向‘三農’的時候了。”姜大明在上述會議中提到，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，用好土地是基礎，增加投入是關鍵。宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”被擺上了鄉(xiāng)村振興工作中的重要位置。

　　2017年年底召開的中央農村工作會議指出，要“破除一切束縛農民手腳的不合理限制和歧視”，將完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，以及承包地“三權分置”、農村集體產(chǎn)權等制度。而在今年1月17日舉行的國務院常務會議上，也特別提出了允許利用宅基地建設生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工項目，推動返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

　　“過去這塊地這不能用那不能用，有種種限制，只能在村集體成員之間流轉，而集體成員‘一戶一宅’，流轉的可能性很小。”中國農業(yè)大學農民問題研究所所長朱啟臻教授告訴中國我們，宅基地的長期閑置影響了農民的財產(chǎn)性收益，而盡快、適度地放開，并且推進“三權分置”，有利于農民增加財產(chǎn)性收入，遏制鄉(xiāng)村衰敗。

　　在姜大明的要求中，各地在改革試點中要認真開展宅基地“三權分置”特別是農戶資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具體實現(xiàn)形式。而通過此前在一些地方的試點，或許可以窺見宅基地“三權分置”的具體做法和成效。

　　此前，我國在33個縣（市、區(qū)）開展了完善農村土地制度的改革試點，調整實施關于農村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規(guī)定。

　　浙江省義烏市是這批試點的典型案例之一，尤其在宅基地“三權分置”改革中積累了不少經(jīng)驗，逐步探索建立了相關制度體系。從農村宅基地“取得置換、抵押擔保、產(chǎn)權明晰、入市轉讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創(chuàng)新制度，賦予農民更多財產(chǎn)權利。

　　據(jù)當?shù)孛襟w報道，義烏市現(xiàn)已有3160戶農戶累計退出農村宅基地，建筑占地面積27.66萬平方米；24家金融機構累計發(fā)放農民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元，占全國試點地區(qū)總量的1/3以上。

　　朱啟臻認為，宅基地“三權分置”等改革措施也是將使用權、資格權賦予農民，這將帶來更大的活力和改革機會。“鄉(xiāng)村振興就是要給農民更多的權利，讓他們自己根據(jù)實際情況去處置他們的宅基地。”

　　土地供給多元化 撬動更多改革機會

　　事實上，在城鄉(xiāng)距離逐漸縮小的今天，宅基地“三權分置”改革所帶來的利好還不僅限于鄉(xiāng)村，還將撬動更多改革機會。

　　姜大明在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地*供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。

　　宅基地，是目前農村集體建設用地中的“大頭”。有統(tǒng)計顯示，我國約有19萬平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公里。在城市建設用地，尤其是大中城市的土地市場總體趨緊的背景下，包括宅基地在內的農村集體建設用地被準許用于建設租賃住房試點，將帶動住房市場的改革進程。

　　“這條政策的創(chuàng)新之處，就是讓城市的需求與周圍農村的供給可以在一定程度上對接。”北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，這類改革措施理論上會增加城市土地供應，有助于控制房價上漲，實踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量，特別是農村租賃房總量的增加幅度。

　　首都經(jīng)濟貿易大學教授趙秀池表示，在農村集體建設用地上建設的住房享有的是不完全產(chǎn)權，更多的是讓渡一定期限的使用權用于出租，雖然對商品房市場影響有限，但為老百姓提供了更多的住房選擇。

　　此前，國土資源部、住建部已經(jīng)在北京、上海、南京等13個城市部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。這13個試點城市基本都屬于國有土地相對緊張的一二線城市，部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此類政策思路或許是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利于部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個底線：土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地；允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度。

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